الورقي… استشاري قانوني : قانون التصالح يستهدف لرفع كفاءة الخدمات وقيمة الثروة العقارية و تعديل الأوضاع الخاطئة في التخطيط إصلاح مشكلات البناء

أحدث تعديلات في قانون تصالح مخالفات البناء

تصاعدت على مدار الأيام الماضية دعوات لمصريين عبر مواقع التواصل الاجتماعي احتجاجا على أحدث تعديل في قانون التصالح في مخالفات البناء، كما أثاروا جدلا حول من يتعين عليه تحمل قيمة المخالفات: مالك العقار أم الساكن.

بينما تعيش البلاد ظروفا معيشية واقتصادية صعبة، طالب مصريون حكومتهم بالعدول عن القانون أو بتعديله، وقالوا إنهم غير قادرين على تسديد الغرامات والمبالغ المطلوبة، بينما دفع آخرون بعدم دستوريته.

أناس يرون أنهم تضرروا من عدم قدرتهم على بناء طابق ثانى لمنازلهم وتعلية منازلهم ويعللون بذلك بأنهم حصلوا على البراءة وأن تعلية المنزل لطابق أو طابقين أفضل من شراءهم قيراط جديد والقيام بالبناء عليه وآراء ترى أن فساد المحليات ومعاينة المبانى بعد دفع مبلغ من تحت الترابيزة لإستخراج أوراق تفيد بأن المبانى مطابقة هو من أهم الأسباب التى أدت إلى المخالفات وان هناك من يؤكد أن قانون التصالح فى مخالفات البناء يحمل إيجابيات كثيرة تصب فى صالح المصريين لكى يتم تقنين أوضاعهم بكل سهولة ويسر وأن الحصيلة المالية من تطبيق القانون سوف توجه مباشرة إلى الخزانة العامة للدولة ومن خلالها سيتم توجيهها لدعم.

مشروعات البنية التحتية ودعم مشروعات الإسكان الاجتماعى وغيرها من المشروعات الخدمية التى تحتاج الى دعم كبير لاستكمالها ودخولها الخدمة و أن قانون التصالح فى مخالفات البناء خطوة مهمة وله دور فى القضاء على المبانى العشوائية والبنايات غير المرخصة وغير القانونية التى تنتشر الآن و أن الهدف الأساسى من قرار وقف تراخيص البناء هو من أجل تطبيق هيبة الدولة حيث يجب على الدولة أن تكون دولة قانون ومؤسسات وان هناك فئة داخل المجتمع المصرى تسمى بتجار الأزمات أى أنه على مر التاريخ سواء كان هناك ثورات أو أزمة كورونا ينتج عنها إنتفاعهم وإستغلالهم من تلك الأزمات أحد أهم المخالفات التي شهدتها السنوات السابقة والتي كانت تشغل الحيز الأكبر للقضايا داخل المحاكم هي مخالفات البناء، ورغم تعديل العقوبة أكثر من مرة علي المخالف سواء عقوبة الحبس أو الغرامة ورفع الحدين الأدني والأقصي للعقوبة في القانون رقم 119 لسنة 2008 "قانون البناء الموحد".

إلا أنه وجد المشرع أن المخالفات في تزايد مستمر وأن العقوبة لا تحقق رادع بسبب عدم توافر أماكن للسكن واضطرار المواطن إلي البناء علي الأراضي الزراعية، ودون الحصول علي التراخيص، مما دعا المشرع إلي إقرار قانون التصالح مع المخالف مقابل دفع رسوم والمحافظة علي البناء من قرارات الإزالة.

وبعد فترة طويلة، البرلمان أقر "قانون التصالح في مخالفات البناء"، وهذا يسمح لملايين المواطنين التصالح مع الدولة سواء كان البناء بدون الحصول علي التراخيص اللازمة أو بناء على أراضي زراعية، ويسمح لهم أيضاَ بدخول المرافق، وعدادات المياه والكهرباء في حوار مع الدكتور أحمد رشدى المستشار القانوني ورئيس الاكاديمية المصرية للعلوم والتكنولوجيا والتنمية البشرية وائتلاف من أجل مصر :

- ما هو قانون التصالح فى مخالفات البناء وما هو الهدف منه؟

هو القانون رقم 17 الذي تم طرحه سنة 2019، وتم إجراء بعض التعديلات عليه بموجب القانون رقم 1 لسنة 2020.

يهدف القانون إلى مواجهة مخالفات قانون البناء والحد من الأوضاع السابقة المترتبة عليها؛ وذلك لتنظيم أوضاع البناء، وإعادة هيكلة الخريطة العمرانية، وتطوير كل من المرافق والخدمات.

- ما هو سبب تعديل القانون مرة أخرى رغم أنه حديث بالفعل؟

ما إن بدأ البعض بالخضوع إلى قواعد قانون التصالح فى 2019، حتى ظهرت عدة ثغرات تخص أنظمة السداد، واستيفاء قواعد التقديم المطلوبة من مستندات ورسوم تقرير السلامة

– بالإضافة إلى استثناء المخالفات التى تخص قانون البناء الموحد.

لذا تم إجراء بعض التعديلات التى يسرت القرارات، وخفضت الرسوم، وشملت كل أنواع العقارات، كما مَهدت الطريق نحو تقسيط الغرامة علي 3 سنوات، الأمر الذي أضاف المفهوم الجديد فى قانون التصالح فى مخالفات البناء.

كيفية تقديم طلب التصالح فى المخالفات؟

- بشكل سريع وعاجل في كل محافظة سيكون بها لجان فنية لمراجعة الطلبات، وبمجرد صدور اللائحة التنفيذية للقانون

- خلال 3 شهور من إقرار الرئيس له

– سيكون مسموح لك تقدم للجنة التابع لها المحافظة طلب تصالح خلال 6 شهور، واللجنة من المقرر أن تنظر في الطلبات خلال مدة 4 شهور بحد أقصى.

ما هي المستندات المطلوبة لتقديم طلب التصالح؟

صورة من بطاقة الرقم القومي المستندات التي تدل على صفة مقدم الطلب بالأعمال المخالفة للمبنى المراد التصالح عليه المستندات التي تدل على أن المخالفة تمت قبل صدور قانون التصالح في 8 أبريل 2019 نسختان من الرسومات المعمارية للمبنى، معتمدتين من مكتب هندسي نسخة من الرسومات المرفقة بترخيص البناء وصورة أورنيك الترخيص

– إن وجد الإيصال الدال على سداد رسم فحص الطلب ماهى رسوم التصالح؟

- سيكون في "رسم فحص" للمبنى بحد أدنى 1000 جنيه، وحد أقصى 5000 جنيه.

- اللجنة ستعطيك شهادة بإنك سجلت معها، وبهذه الشهادة سيتوقف أي إجراءات كانت من الممكن أن تتخذ ضدك سواء قرار إزالة أو قضية بناء مخالف، إلي حين البت في الطلب.

- بحد أدنى 50 جنيه للمتر وحد أقصى 2000 جنيه للمتر، والذى سيحدد سعر المتر لجان سيتم تشكيلها في كل محافظة من أجل تقسيمها لمناطق بحسب المستوى العمراني والحضاري، وستكون هناك إمكانية فى التقسيط.

- ماذا لو اللجنة وافقت على طلب التصالح أو رفضته، ماذا سيحدث؟

- لو في موافقة، سيصدر قرار بقبول التصالح، وسيكون أمامك فرصة 60 يوم لسداد مبلغ التصالح الذى حددته اللجنة بناء على تقيمها للمنطقة وسعر المتر فيها.

- أما لو طلبك أترفض، أو تأخرت في سداد قيمة التصالح عن 60 يوم، فأي إجراءات كانت ضدك سواء قضية أو قرار إزالة ستعود من جديد.

- كذلك القانون وفر لك كمخالف فرصة أخرى لكل من رفض طلبه بالتصالح، حيث ستقوم بتقديم تظلم خلال 30 من تاريخ إخطاره بالرفض، ومن المقرر أن اللجنة تنظر فيه خلال 90 يوم.

في نقطة مهمة تم النص عليها في القانون، وهي إنه لن يصدر القرار النهائي بالتصالح إلا "بعد طلاء واجهات العقارات" كاملة التشطيب "مع استثناء المباني في القرى من هذا الشرط".

وما هو تسلسل شروط وإجراءات التصالح في مخالفات البناء؟

1- يتم تقديم الطلب التصالح وفقا للحي أو الجهاز التابع له الوحدة المخالفة شاملاً الملف الهندسي والمستندات المطلوبة .

2- سداد قيمة رسم الفحص وهي تختلف من مكان لآخر من 1000 جنية حتى 5000 جنية مثلاً .

3- يتم بعدها دراسة الطلبات لإصدار قرار بالقبول أو التصالح أو الرفض.

4- حال قبول طلب التصالح يتم تحديد حسب المنطقة وسعر المتر فيها، والتأكد من طلاء كامل الواجهات .

5- دفع قيمة التصالح، والتي تبدأ بـ 50 جنيها للمتر وصولاً إلى 2000 جنيه للمتر وفقا لما تحدده لجنة التصالح.

6- يحصل صاحب العقار المخالف بموجب الطلب على شهادة من اللجنة بطلب التصالح لوقف نظر أي دعاوى متعلقة بالمخالفات أو أحكام صادرة بشأنها صلاحيتها 3 شهور .

7- يقوم صاحب العقار بإستيفاء حافظة مستندات تضم أوراق العقار ونماذج أخرى، ثم يصدر قرار قبول أو رفض التصالح، وفي حال التصالح سداد القيمة في المخالفات والحصول على قرار نهائي .

8- يمكن للمتصالح تقسيط قيمة التصالح على 3 سنوات عباره عن 3 أقساط سنوية بفائدة صفرية، ودفع مقدم 25٪ من القيمة الإجمالية بعد خصم ما تم دفعه من جديه التصالح .

9- والخطوة الأخيرة، هي سداد قيمة التصالح في المخالفات حال قبول الطلب ليحصل بموجبه مقدم الطلب على قرار نهائي بتسوية المخالفات.

ما هي الحالات المحظور التصالح فيها بشكل نهائي؟

في 8 حالات محظور التصالح فيها بأي شكل، وهي :

1-البناء علي الأراضي المملوكة للدولة، إلا إذا كان صاحبها تقدم بطلب تقنين الأوضاع للأراضي المملوكة للدولة .

2-البناء علي الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار وحماية نهر النيل.

3-الأعمال التى تخل تخل بالسلامة الإنشائية للبناء يعني منزل آيل للسقوط مثلا لن يتم ترخيصة، وسيتم التعرف عليه من خلال كل طلب سيقدم للجنة ستخرج معاينة مخصوص من مكتب مهندس استشاري عن صلاحية المبني للتصالح من عدمه والتقرير الخاص به هو الذى سيحدد طلبك هل سيتم الموافقة عليه أم لا.

4-التعدى على خطوط التنظيم المعتمدة وحقوق الارتفاق المقررة قانونًا، والمقصود هنا الخطوط الموضوعة لتنظيم الشوارع ومساحتها من أجل المرافق من كهرباء ومياه وغيرها .

5-المخالفات الخاصة بالمباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز.

6-تجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني، أو تجاوز متطلبات شؤون الدفاع عن الدولة

7- تغيير الاستخدام للمناطق التي صدر لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية

8- البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة - يعني خارج زمام المدن والقرى

- مع استثناء الأراضي الزراعية اللي عليها مباني خدمية أو سكن خا - بناء على ضوابط بيحددها وزير الزراعة - ومشروعات الإنتاج الزراعي والمشروعات الحكومية والخدمية التى سيحددها مجلس الوزراء، وأيضاَ الكتل السكنية المتاخمة للأحوزة العمرانية للقرى والمدن، ويقصد بها المبانى المكتملة والمتمتعة بالمرافق المأهولة بالسكان والمقامة على مساحات فقدت مقومات الزراعة وطبقًا للتصوير الجوي في 22 يوليو2017. "يعني لو المبني خارج كردون المباني، ومأهول بالسكان وفي مرافق، ومبني قبل يوم 22 يوليو 2017 " أخر تصوير جوي "، سيتم التصالح معك، لكن لو مبني بعد ذلك أو لم يسكن، ستظل مخالفا وطلبك سيرفض، لأ القانون صدر لتقنين أوضاع قائمة بالفعل، وليس مخالفات جديدة".

هل هيتم دفع المبلغ كله عند التصالح ؟

الأصل إنك هتدفع 25٪‏ فقط جدية مع تقديم الطلب حسبه بسيطة كده تعرف هتدفع حوالي كام تقريبا، هتحسب مساحة البيت الإجمالية - الطول في العرض - يعني مثلا عندك بيت 100 متر هيبقي التصالح 100 متر في عدد الأدوار المخالفة والأجمالى هتضربه فى قيمة سعر المتر المعلن عنه في المحافظة أو الحى اللى آنت تابع له ومنه هتدفع 25٪‏ وأنت بتقدم الطلب،وكمان قيمة المصالحة بتتقسط بتدفع 25٪ والباقي علي 3 سنوات. هل سيعمل القانون على إزالة المباني المُخالفة؟ في حقيقة الأمر، إن القانون لا يستهدف إزالة العقارات، وإنما يعمل على تقنين الأوضاع وضبط الإجراءات التى لا تتضمن أية مصادرة أو إزالة أو حتى عقوبات بالحبس. بل على العكس، فهي تعمل على إنقاذ المباني من بطش قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008، كما تفتح الباب على مصراعيه أمام التصالح وتصحيح الأغلاط.

ما هو الهدف الخفي وراء قانون التصالح؟

بعيداً عن تقنين الأوضاع، قانون التصالح يستهدف: رفع كفاءة الخدمات وقيمة الثروة العقارية تعديل الأوضاع الخاطئة في التخطيط إصلاح مشكلات البناء؛ لإضفاء مظهر عمراني متحضر العمل على تنظيم المجتمع واكتمال الخدمات