تعرف على تعديلات وقوانين من خبراء اقتصاديون قدمت للبرلمان لتنظيم العلاقة بين المالك والمستاجر للبرلمان
انتظر الرأى العام مناقشة قانون العلاقة بين المالك والمستأجر داخل أروقة البرلمان ، تمهيدا لاقراره خلال هذه الدورة، بعد أرجاء مناقشته فى الدورة السابقة ، رغم تقديم أكثر من مشروع قانون من أعضاء المجلس، ومن بينهم مشروع النائب عبد المنعم العليمى، والذى قدم مشروعا لتنظيم العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر.
فذكر العليمي أنه تقدم بمشروع قانون يحمل بضع مواد وبنود تطرح الديار سبع مواد منهم فبعد أن رأي العليمي أن المشرع المصرى أقر قاعدة الامتداد القانونى لعقد الايجار، ونظرا للفراغ التشريعى الذى نتج عن حكم الدستورية العليا الصادر فى 5 مايو -2018- بأسقاط صدر المادة 18- من القانون 136- لسنة 1981- لهذا تقدم العليمي بهذا القانون ويتضمن
تطبيق القانون المدنى
الاولى: لا تسرى أحكام القانونين رقمى – 49- لسنة 1977- و36 – لسنة 1981- فى شأن تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقوانين الخاصة بإيجار الاماكن الصادرة قبلهما، على الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى، سواء كان مستاجرها شخص طبيعيا أو أعتباريا دون أن يكون لاحد حق البقاء فيها، تنفيذا لحكم الدستورية، باعتبار أن العقد شريعة المتعاقدين لا يجوز تعديله الا باتفاق الطرفين، وسريان ذلك على الاماكن المعدة كنشاط تجارى أو مهنى أو حرفى أو غير ذلك من الاغراض غير السكنى.
المادة الثانية: تنص على تطبيق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الاماكن المنصوص عليها فى المادة الاولى من هذا القانون ، خالية أو مفروشة أو فى شأن استغلالها أو التصرف فيها، وسريان ذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون.
المادة الثالثة : تنص على أنه أعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تزداد فى أول يناير من كل سنة، أجرة الامكان المؤجرة لاغراض السكنى المنشأة حتى 30 يوليو 1981- زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة 25% من القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية. وتؤدى الزيادة المنصوص عليها فى الفقرة السابقة من ذات المادة فى ذات المواعيد المحددة لسداد الاجرة الاصلية، ويترتب على عدم سداد هذة الزيادة ما يترتب على عدم سداد الاجرة من آثار، وتقف هذه الزيادة عند انقضاء 4 سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة.
المادة الرابعة : تنص على اعتبارا من الاول من يناير التالى لانتهاء الفترة المشار اليها بالمادة الثالثة من هذا القانون، على تطبيق احكام المادتين الاولى والثانية منه على كافة الامكان المؤجرة بغرض السكنى، ليطبق القانون المدنى على كافة المبانى والمنشأت المؤجرة لغرض من غير اغراض السكنى أو لغيرها من الاغراض.
المادة الخامسة : نصت على التزام الحكومة بتوفير وحدة سكنية لكا مستأجر العين المؤجرة، المطبق فى شانها أحكام القانون، أذا كان صافى دخله يقل عن الحد الادنى للاجور المقررة فى القانون رقم -63- لسنة 2014.
شروط إخلاء المكان المؤجر
المادة السادسة: يستبدل باحكام المادة - 18- من القانون رقم -136- لسنة -1981- فى شأن بعض الاحكام الخاصة بتاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجربالنص التالى: مادة 18- للمؤجر أن يطلب أخلاء المكان الذى يستأجره الشخص الطبيعى فى الحالات الاتية:
1- عند انتهاء العلاقة الايجارية وفقا لاحكام القانون.
2- الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الايلة للسقوط والاخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة 3- أذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال -15يوما – من تاريخ تكليفه باعلان علي يد محضر.
4- أذا ثبت أن المستاجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو تاجيره من االباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الاصلى، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه.
5 - أذا ثبت بقرار من السلطة المختصة أو بحكم قضائى حسب الاحوال أن المستاجر أستعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو الجيران أو المنطقة المحيطة به أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للاداب العامة.
المادة السابعة : يلغى كل نص فى أى قانون أخر يتعارض مع أحكام هذا القانون
كما تقدم أيضا وليد جاب الله الخبير الاقتصادي وعضو الجمعية المصرية للاقتصاد السياسي لتعديل قانون المالك والمستأجر للبرلمان.
واعتمد هذا المقترح على تعديل للقانون 136 لسنة 1981، في 6 مواد فقط، تسمح بإضافة حالات لإخلاء العين المؤجَّرة حال توافر أن العين مُغلقة لمُدة 3 سنوات لغير غرض السفر، أو مرور 3 سنوات على استخراج ترخيص بناء جديد باسم المُستأجر أو زوجته أو أولاده القصّر، أو استفادته من الحصول على مسكن من برامج الإسكان التي تُقدمها الدولة، مشددًا على ضرورة تقييد حق توريث العلاقة الإيجارية بمدة 50 عامًا تبدأ من تاريخ تحرير العقد الأصلي للمورث.
واعتمد المُقترح على تعدد المعايير، بتقرير 3 معايير تكون الأجرة أكبرها، وهي أن يكون الحد الأدنى للأجرة 200 جنيه للوحدات المؤجرة للسكن، و300 جنيه للوحدات المؤجرة لغير غرض السكن كحد أدنى يرتفع إلى متوسط استهلاك المرافق (كهرباء، مياه، غاز) للعام السابق للقانون، أو 50% من قيمة الأجرة القانونية المُتخذة أساسًا لحساب الضريبة العقارية لوحدة المثل، ما يعني أن ترتفع الأجرة مع تحسن مُستوى معيشة الساكن أو حال الوحدة ذاتها، مع زيادة تدريجية للأجرة بنسبة 10% سنويًا،
كما نص التعديل على إنشاء صندوق لدعم المُستأجر غير القادر تكون حصيلته من حصيلة الضريبة العقارية التي تترتب عن الوحدات المُخلاه وفقًا للقانون ولمُدة 5 سنوات.
وفي هذا الصدد تقدم كثير من الخبراء الاقتصاديين بمقترحات متعددة لطرحها في أروقة البرلمان .
فقدم المستشار ماجد صلاح، رئيس المؤسسة القومية لحقوق الإنسان، مشروع قانون انتقالي إلى مجلس النواب، في خلال 5 سنوات، يتضمن 9 بنود تعود بالنفع على المالك والمستأجر.
وجاء نص مقترح مشروع القانون، كالتالي:
أولاً: ما يخص الوحدات المؤجرة لأغراض السكنى
أ- تحديد القيمة الإيجارية في الفترة الانتقالية:
1- وحدات تقل مساحتها عن 50 م2، فتقدَّر قيمتها الإيجارية بمبلغ 200 جنيه إذا ما كانت هذه الوحدة بالقرى أو المساكن العشوائية أو الشوارع الجانبية، أما إذا ما كانت هذه الوحدات تقع في المدن الرئيسية أو المناطق المميزة أو الشوارع الرئيسية فإن القيمة الإيجارية تصل إلى 400 جنيه، وذلك حسبما تقع الوحدة.
2- وحدات تتراوح مساحتها من 50 م2 إلى 75 فيقدَّر الحد الأدنى للقيمة الإيجارية بمبلغ 300 جنيه إذا ما كانت الوحدة المؤجرة بالقرى أو المساكن العشوائية أو الشوارع الجانبية. أما إذا ما كانت الوحدة المؤجرة تقع في المدن الرئيسية أوالمناطق الراقية أو الشوارع الرئيسية فإن القيمة الإيجارية تصل إلى 600 جنيه.
3- وحدات تتراوح مساحتها من 75 م2 إلى 110 م2، فيقدَّر الحد الأدني للقيمة الإيجارية بمبلغ 400 جنيه، إذا كانت الوحدة المؤجرة بالقرى أو المساكن العشوائية أو الشوارع الجانبية، و800 جنيه إذا كانت الوحدة المؤجرة تقع في المدن الرئيسية أو المناطق الراقية أو الشوارع الرئيسية.
4- وحدات سكنية مساحتها أكبر من 110 م2، فيكون الحد الأدنى لها مبلغ 500 جنيه، في القرى أو المساكن العشوائية أو الشوارع الجانبية، و1000 جنيه إذا كانت في المدن الرئيسية أو المناطق الراقية أو الشوارع الرئيسية.
ب- تحديد المدة الزمنية في الفترة الانتقالية
1- عقود الإيجار المبرمة قبل تاريخ 1-1-1961 تمتد لمدة عام واحد فقط وبعدها تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر مع احتساب القيمة الإيجارية خلال العام كما جاء في الفقرة «أ».
2- عقود الإيجار المُبرمة في الفترة من 1-1- 1961، إلى 31-12-1981، تمتد لمدة 3 سنوات كمرحلة انتقالية على أن تكون القيمة الإيجارية في السنة الأولى كما ذكرنا في الفقرة «أ»، ثم تزداد بواقع 20% في السنة الثانية، وأخيرًا تزداد في السنة الثالثة بواقع 20% على آخر زيادة، وبعد العام الثالث تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر.
3- عقود الإيجار المبرمة في الفترة من 1-1- 1982، إلى 31-1-1996، تمتد لمدة 5 سنوات كمرحلة انتقالية على أن تكون القيمة الإيجارية في السنة الأولى كما ذكرت الفقرة «أ» ثم تزداد بواقع 20% سنويًا، تُحتسب على آخر زيادة، وبعد العام الخامس تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر.
ثانيًا: ما يخص الوحدات المؤجرة للأغراض الإدارية
أ- تحديث القيمة الإيجارية في الفترة الانتقالية، حيث تكون القيمة الإيجارية للوحدات الإدارية ضعف القيمة الإيجارية للوحدات السكنية والمشار إليها في البند «أولًا» - فقرة «أ».
ب- تحديد المدة الزمنية في الفترة الانتقالية.
1- عقود الإيجار المبرمة قبل تاريخ 1-1-1961، تمتد لمدة عام واحد فقط وبعدها تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر وتحدد القيمة الإيجارية كما جاء بالفقرة «أ» من هذا البند.
2- عقود الإيجار المُبرمة في الفترة من 1-1- 1961، إلى 31-12-1981، تمتد لمدة سنتين كمرحلة انتقالية على أن تكون القيمة الإيجارية في السنة الأولى كما جاء بالفقرة «أ» من هذا البند ثم تزداد بواقع 20% في السنة الثانية، وبعد العام الثاني تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر.
3- عقود الإيجارة المبرمة في الفترة من 1-1-1982، إلى 31-1-1996، تمتد لمدة 4 سنوات كمرحلة انتقالية على أن تكون القيمة الإيجارية في السنة الأولى كما جاء بالفقرة «أ» من هذا البند ثم تزداد بواقع 20% سنويًا، تُحتسب على آخر زيادة، وبعد العام الرابع تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر.
ثالثًا: ما يخص الوحدات المؤجرة للأغراض التجارية
أ-تحديد القيمة الإيجارية في الفترة الانتقالية.
تُحتسب القيمة الإيجارية حسب مساحة الوحدة المؤجرة، ويكون ذلك بواقع 25 جنيهًا للمتر المربع في القرى أو المساكن العشوائية والشوارع الجانبية، وتصل القيمة الإيجارية إلى 50 جنيهًا في المدن والشوارع الرئيسية.
ب- تحديد المدة الزمنية في الفترة الانتقالية.
1- عقود الإيجار المُبرمة قبل تاريخ 1-1 1961، تمتد لمدة عام واحد فقط وبعدها تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر على أن تكون القيمة الإيجارية حسب الوارد بالفقرة «أ» من هذا البند.
2- عقود الإيجار المُبرمة في الفترة من 1-1-1961، إلى 31-12-1981، تمتد لمدة سنتين كمرحلة انتقالية على أن تكون القيمة الإيجارية حسب الوارد بالفقرة «أ»، منذ هذا البند، ثم تزداد بواقع 20% في السنة الثانية، وبعد العام الثاني تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر.
3- عقود الإيجار المُبرمة في الفترة من 1-1-1982، إلى 31-1-1996، تمتد لـ4 سنوات كمرحلة انتقالية على أن تكون القيمة الإيجارية في السنة الأولى كما هو وارد بالفقرة «أ»، من هذا البند، ثم تزداد بواقع 20% سنويًا تُحتسب على آخر زيادة، وبعد العام الرابع تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر.
