حالتان للطرد النهائي.. هل يجوز إخلاء الوحدات حال انتهاء عقد الإيجار القديم؟

أصبحت هناك 3 حالات فيما يتعلق بانتهاء مدة عقد الإيجار القديم، الحالة الأولى تتعلق بالوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتباريين، وهي محسومة بنص القانون، والحالة الثانية خاصة بالوحدات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، وهي يحوم حولها جدل كبير وصدرت فيها أحكام دستورية، ما بين منع طرد المستأجر حتى وإن انتهى عقد الإيجار، وما بين امتداد العقد للورثة.

ويعد انتهاء مدة عقد الإيجار القديم ضمن الأمور التي تشغل حيزًا كبيرًا من اهتمامات الملاك والمستأجرين، حيث شهدت ساحات المحاكم منازاعت مستمرة إلى الآن فيما يخص امتداد عقد الإيجار القديم للورثة، وهو الأمر الذي أصبح محسومًا في شق منها، فيما يظل الشق الآخر محل صراع بين الملاك والمستأجرين، خاصة أنه يمثل جزءًا مهمًا في استمرار قانون الإيجار القديم إلى الآن.

الحالة الأولى لانتهاء عقد الإيجار القديم

في الحال الأولى التي ينتهي فيها عقد الإيجار القديم، وهي الوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتباريين، يتم فيها رد الوحدة المؤجرة للمالك مباشرة بقوة القانون رقم 10 لسنة 2022، والذي حدد موعدًا نهائيا يتم فيه تسليم الوحدات لانتهاء المهلة القانونية وتعتبر تلك المهلة المحددة بنص القانون، هي نهاية لعقد المستأجر الذي يعد كونه شخصًا اعتباريًا.

وفي تلك الحالة، يتم رد الوحدة للمالك الأصلي، والذي في حال عدم الالتزام، يلجأ إلى القضاء، ليرفع دعوى ضد المستأجر الاعتباري، ليتم سحب الوحدة منه بقوة الحكمالقضائي، وطرده نهائيًا بنص القانون، ما تحمله التبعات المتعلقة بعدم التسليم والأضرار التي لحقت بالمالك عن تلك المدة.

ويكون ذلك وفقًا للمادة الرابعة التي تنص على أنه يلتزم المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المـالك أو المؤجـر، بحسـب الأحـوال ، فى اليوم التالى لانتهاء المدة المبينة بالمـادة (2) من هذا القانون والتي تنص على أنه: يكون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السـكنــى وفقــًا لأحـكــام القــانونين رقمـى 49 لسـنـة 1977، و136 لســـنـة 1981 المشار إليهما بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون ، ما لم يتم التراضى عـلى غـير ذلـك.

فيما تستكمل المادة 4 نصها بالإشارة إلى أنه فى حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحـق فى التعويض إن كان له مقتضى.

ويطبق هذا الحكم المشار إليه على الأشخاص الاعتباريين، وتشمل الوحدات المؤجرة للجهات الحكومية بما فيها الوزارات والهيئات، وكذلك الأحزاب والمجتمعات المدنية وغيرها ممن يمكن اعتبارهم أشخاص اعتباريين بنص القانون.

الحالة الثانية لإنهاء عقد الإيجار القديم

الحالة الثانية لإنهاء عقد الإيجار القديم، وهي تمثل جدلًا كبيرًا، لأنها تتعلق بالوحدات المستأجرة للأشخاص الطبيعيين، وهي في ساحات المحاكم لا تزال تتصدر القضايا المتنازع عليها.

وبخلاف الحالة السابقة، فإن عقد الإيجار للوحدات السكنية من الممكن أن يمتد، وذلك يكون في حالتين، الأولى يمتد للورثة أو الذي في مسكن المستأجر الأصلي حال وفاته، ولا يحق للمالك أن يقوم بطرد المستأجر، ولا ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا مقيمين معه حتى الوفاه أو الترك وفيما عدا هؤلاء من اقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة.

الحالة الثالثة لإنهاء عقد الإيجار القديم

الحالة الثالثة تتعلق بالمحلات وغيرها من الأنشطة التجارية المؤجرة وفقًا لقانون الإيجار القديم، وقبل صدور حكم قضائي، كأن يمتد عقد الإيجار للوحدات الخاصة بمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركاؤه في استعمال العين بحسب الأحوال.

وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين ويلزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بجميع أحكام العقد.

قبل أن يصدر حكمًا ينص على عدم انتهاء العقد بوفاة المستأجر الأصلي، بل يمتد لأقارب الدرجة الأولى والثاني، وينتهي العقد بوفاة آخر المستفيدين منهم ولمرة واحدة فقط.